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投资西咸楼市的背后逻辑!
作者: 发布日期:2018/5/28 来源: 点击次数:3279

过去,西安房价一直处于低谷,土地价值不高,招拍挂不透明,土地流流严重。在“何家村模式”(1、“三自城改”,自筹资金,自我改造,自我安置;2、政府主导,市场运作,整村拆除,安置优先)大行其道的西安,是城改泛滥,违建扎堆。

对于房企而言(拿地成本低),城改如同陷阱,一旦决定进入就要做好被多年抽血的准备,如果拆迁不快,安置不到位,资金被全部套牢;对于购房者而言(卖房成本低),购买城改房源无疑也是一次历险,因为必须先行缴款,后续却无证无保障,房款两空的风险极高。

因此,城市管理者指出,“规划是城市建设之本,土地是城市经营之基”。土地是城市当前最大的存量资产,是城市经济运行的基本载体,是城市建设和民生改善的重要物质基础。当前,大西安需要大发展,大发展则需要强有力的土地承载和支撑。

如今,土地市场正本清源,拨乱反正,房企无需冒风险城改,所有拆迁均由政府统一执行,不必再喝三氯氰胺,导致骨骼畸形,购房者也不必提着身家性命,担惊受怕。但不喝“毒奶粉”之后,土地&房价又怎么样了?2017年,53个大中城市房价排名,西安位居榜首,同比涨幅高达68%。

当前,摇号“劫房”已经成为实际,官方媒体也不再避讳,数千人摇百十套房源,你觉得这摇出来的是人生,还是房子?三四百万买一套高层,还要全款付,他们真的想清楚了吗?

以下为西安市土地管理工作五次会议内容,者根据来自于《西安日报》网文内容摘要,这些内容在逐一阅读之后,对于土地、新房市场有一个较为清晰的判断:  

一次会议|设制度,定方向

2017年7月14日,西安市土地管理工作领导小组第一次会议,进一步加强统筹土地资源管理和经营创新,市会议审议通过了《西安市土地管理工作领导小组会议议事规则》。

①《西安市土地管理工作领导小组会议议事规则》制定;②坚持集约化发展,树立“精明增长”“紧凑城市”理念,加快土地管理向统一管理、集中储备、有序管理、集约管理、规划融合“五个转变”;③明确管理好土地,核心是要强化政府的统筹主导(以前是房企是核心)。④经营好土地,关键是要发挥市场在土地资源配置作用(敢于市场经营);⑤着力优化居住商服、工业、仓储物流和现代服务业,公共服务设施和生态建设三方面“用地结构”;⑥促进土地资源高效配置,实现生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀。⑦加强土地资源管理,加大批而未供土地、未供即用土地、闲置土地“三个处置”力度。

二次会议|取西咸,定思路

2017年8月31日,西安市土地管理工作领导小组第二次会议,加快土地供给侧结构性改革,政府愈加重视土地市场,公告了关于加强土地整治的通知,并且明确规定了今后新增用地计划指标与流量计划、存量计划使用相挂钩。

①会议审议通过了《西安市人民政府关于调整西咸新区国土资源管理机制的批复》,审定了有关土地出让方案,研究了有关土地管理工作(紧抓西安土地资源经营是对发展西咸新区的重要支持)。②再申按照“编制规划、一次储备,制定计划、滚动开发,分类使用、平衡发展,基础先行、熟地出让,有序供地、稳定市场”的总体要求。

三次会议|清旧账,抓控规

2017年11月09日,西安市土地管理工作领导小组第三次会议,明确加快土地供给侧结构性改革,立足长远布局,强化规划引领,为城市可持续发展留足空间。11月土地二级市场乏力,政府正式启动土地二级市场试点工作,进一步规范土地交易;西安市加快推进高品质特色酒店建设,土地扶持政策成为“亮点”。

①会议通过了《西安市土地利用总体规划(2006-2020年)调整改善方案》《西安市2017年土地利用计划》《2017年—2021年全市住宅用地供地计划》《集中清理国土资源历史遗留积案与建立国土资源非诉行政案件“裁执分离”机制的意见》等文件,审定了土地出让方案。

②要结合生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界三条控制线划定工作,留够发展空间;③要加强土地利用计划指标管理,将指标用在“刀刃”上,结合招商引资和重点项目建设,全力保障发展用地;④要完善土地利用考核激励机制,纳入年度考核;⑤要通过专项补助,鼓励支持硬科技产业、先进制造业、物流业发展,加快补齐工业短板,推动产业迈向中高端;⑥要加大保障性住房用地保障力度;⑦根据市场合理把握供地节奏和时序,确保房地产市场平稳健康发展。⑧要落实人才安居办法;⑨要建立国土资源违法案件联席会议制度,及时通报国土违法案件,研究化解办法。

四次会议|精明化,一盘棋

2018年03月01日,西安土地小组召开第四次会议,强调节约用地、集约用地,优地优用,实现经济效益、社会效益、生态效益三大效益叠加统一。与之同时,全国国土资源工作会议在京召开,政府将不再垄断居住用地,开展宅基地“三权分置”,即宅基地所有权、资格权、使用权的“三权分置”。

①坚持“政府做地、企业做房,集约用地、节约用地,取之于民、用之于民,大项目带动土地开发,‘无形资产经营’与‘有形资产经营’并重”理念(再次强化政府对资源配置作用);②坚持农地征用制度、土地储备制度、土地招拍挂制度和土地出让金使用制度的改革联动;③推进国企改革和政府投融资体制改革,把政府投融资平台做大做强,通过混改提高经营性国企竞争力;⑤要坚持“多规合一”,实现全市规划管控“一盘棋”,发挥城市规划“硬约束”作用,对规划设计严把关,提高城乡建设品质。

五次会议|编计划,搞保障

2018年04月08日,西安土地领导小组召开第五次会议,进一步完善土地管理体系,加强监管督查力度;土地通报2018年供应计划,极大住宅用地供应总量,保障性用地优先供应。

①要求尽快编制土地储备计划,充分发挥土地储备计划对各类规划落实的支撑作用,确保供应总量和结构稳定;②完善土地收储平台,做到“统一收购、统一储备、统一供应、净地出让、市场运作、资金集中”;③要求精细核算土地储备成本,科学有序组织土地供应,积极满足市场需求;④要加强土地出让后的监管,发挥好土地在产业扶持发展方面的作用;⑤要研究编制产业用地指南,优先供应军民融合、硬科技、新经济等项目用地,通过用地政策倒逼产业升级转型;⑥落实居住用地“两个20%”的原则,保障公租房和“双限房”建设用地,构建多样化住房供给体系,积极探索土地管理新模式。

自土地市场一次会议之后,西咸土地市场就变得亢奋无比。2018年4月,土地市场首次出现零供应,西咸新区一炮走红。在这里简单做一个预判,西咸未来必将成为高溢价土地的集中区!





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